Kosminis kainų skirtumas: butas Vilniuje sovietinės statybos name kainuoja tiek pat, kiek naujos statybos būstas Rygoje

2026-10-27

Nors sovietinės statybos būsto rinka Rygoje yra aktyvi, kainų augimo negalima vadinti reikšmingu – nekilnojamojo turto agentūros „Latio“ vertinimu, sandorių kainos išaugo iki 7 proc. Tuo tarpu Lietuvos būsto kainos stebina: Vilniaus mikrorajonuose vidutinė sovietmečiu statytų butų kaina pasiekė beveik 3 000 Eur už kvadratinį metrą. Tai pustrečio karto daugiau nei analogiško būsto kaina Rygoje, kur toks kainų lygis prilygtų naujos statybos projektams. Lietuvos nekilnojamojo turto bendrovės „Inreal“ ekspertai aiškina, kad kainų atotrūkis tarp Rygos ir Vilniaus ypač ryškus sovietinės statybos būstų segmente. Jį lemia augantis gyventojų skaičius ir paklausa, naujo būsto trūkumas bei didesnė gyventojų perkamoji galia.

„Tikėtina, kad Vilniaus scenarijus pasikartos ir Rygoje – reikia nepamiršti, kad šiuo metu būstas mūsų sostinėje yra pigiausias Baltijos šalyse, o tokios kainos nesilaikys amžinai. Vis dėlto tiksliai prognozuoti, kaip greitai jos keisis, neįmanoma. Reikia stebėti, kokius sprendimus būsto politikos srityje priims naujoji vyriausybė, įskaitant tai, kiek bus prieinamas finansavimas pastatų renovacijai ir ar sostinei pavyks pritraukti investicijų“, – teigia „Latio“ rinkos analitikė Ksenija Ijevleva.

Nuolatinis naujo būsto trūkumas brangina Vilniaus rinką

Kainų skirtumą iliustruoja vienas pardavimo skelbimas Žirmūnų mikrorajone, kurį sovietinės statybos požiūriu galima palyginti su Rygos Purvciemu. Čia 44 kv. m dviejų kambarių butas, esantis prieš 60 metų pastatytame stambiaplokščiame name, kainuoja 145 000 Eur. Palyginimui, panašaus ploto ir kokybės butą Rygoje galima įsigyti už maždaug 52 000 Eur.

„Inreal“ duomenimis, šių metų trečiąjį ketvirtį 1–3 kambarių butų sovietinės statybos namuose Vilniuje vidutinė kaina siekė beveik 3 000 Eur už kvadratinį metrą, o analogiškų butų sandorių kainos Rygoje – apie 1 200 Eur/kv. m. Tuo metu pirminėje naujos statybos būsto rinkoje už miestų centrų ribų kainų skirtumas siekia apie 1 000 Eur už kvadratinį metrą: Vilniuje naujos statybos būstą galima įsigyti už 3 800 Eur/kv. m, o Rygoje vidutinė kaina siekia apie 2 800 Eur/kv. m. Svarbu tai, kad Vilniuje tokia kaina naujuose projektuose paprastai siūlomi būstai su daline apdaila, o Rygoje – su visiška apdaila.

Per metus Vilniaus paklausiausiuose mikrorajonuose dviejų ir trijų kambarių butų sovietinės statybos namuose sandorių kainos išaugo maždaug 20 proc. Dar sparčiau brango vieno kambario butai – palyginti su praėjusių metų trečiuoju ketvirčiu, jų kainos padidėjo 28 proc.

Vis dėlto Vilniaus rinkos negalima apibūdinti kaip vienakrypčio kainų augimo. Per metus pardavimui prieinamų būstų skaičius naujuose projektuose padidėjo maždaug penktadaliu, tačiau pardavimų apimtys pirminėje rinkoje yra mažesnės nei 2025 m. Šių metų trečiąjį ketvirtį pirminėje rinkoje parduoti 1 085 butai – apie 14 proc. mažiau nei tuo pačiu laikotarpiu pernai.

„Inreal“ investicijų ir rinkos analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas aiškina, kad nuolatinį papildomo būsto poreikį Vilniuje lemia gyventojų skaičiaus augimas. Ankstesniais metais naujų projektų pasiūla nepajėgė patenkinti didelės paklausos, todėl kainų spaudimą pajuto ir antrinė rinka, įskaitant sovietinės statybos daugiabučių butus. Kainoms įtakos turėjo ir gyventojų perkamoji galia.

2022–2024 m. būsto paklausa buvo nedidelė, o kainos išliko palyginti stabilios. Tai pagerino būsto įperkamumą, o nuo 2024 m. vidurio pirkėjų aktyvumas ėmė atsigauti ir pernai paskatino kainų augimą.

„Vilniuje gyventojų skaičius auga, todėl miestui nuolat reikia naujų būstų. Anksčiau šią problemą iš dalies pavyko spręsti plėtojant didesnius projektus, kurių atskiruose etapuose butų skaičius būdavo maždaug dvigubai didesnis nei įprastai. Tačiau vystytojai projektus įgyvendina prisitaikydami prie paklausos ir optimizuodami išlaidas, todėl naujo būsto pasiūla ėmė koncentruotis miesto pakraščiuose. Dėl to situacija skirtingose miesto dalyse nevienoda: pakraščiuose jaučiamas nedidelis būsto pasiūlos perteklius, o centrinėse dalyse rinka yra gana subalansuota“, – pasakoja T. S. Kvainickas.

Jis taip pat pabrėžia, kad Vilniaus nekilnojamojo turto rinka nėra vienalytė: nors daugeliui gyventojų sunku įpirkti tiek seną, tiek naują būstą, pastaraisiais metais tiek pirminėje, tiek antrinėje rinkoje fiksuoti rekordiškai dideli pardavimų mastai.

Rygoje sparčiau auga nuomos kainos – būstui brangti reikia tvarios paklausos

Šiuo metu Rygai pavyksta aplenkti Vilnių tik būsto nuomos segmente. Vilniuje nuomos kainos gerokai atsilieka nuo pardavimo kainų, todėl mažėja ir bendrasis nuomos pajamingumas. Vilniaus mikrorajonuose sovietinės statybos butų orientacinis metinis pajamingumas siekia apie 5,4 proc., o Rygoje – apie 8,4 proc.

Šį skirtumą daugiausia lemia mažesnė būsto įsigijimo kaina. Vilniuje nuomos kaina yra maždaug pusantro karto didesnė, tačiau butas kainuoja apie pustrečio karto daugiau. Todėl Rygoje metinės nuomos pajamos sudaro didesnę būstui įsigyti reikalingos sumos dalį. Toks santykis gali sudominti investuotojus, tačiau faktinis pajamingumas priklausys ir nuo mokesčių, investicijų į būstą, administravimo išlaidų bei laikotarpių, kai butas lieka tuščias, be nuomininkų.

Ksenija Ijevleva prognozuoja, kad būsto kainos Rygoje ir didesnis potencialus nuomos pajamingumas gali pritraukti ne tik vietos, bet ir Lietuvos investuotojų. Vis dėlto spartų kainų augimą artimiausiais metais reikėtų vertinti atsargiai, atsižvelgiant į gyventojų pajamų pokyčius, nuomojamo būsto paklausą ir galimybes gauti finansavimą pastatų renovacijai.

Svarbus veiksnys bus ir tai, ar Rygai pavyks pritraukti naujų investicijų, sukurti gerai apmokamų darbo vietų ir taip paskatinti būsto paklausą. Rinkai reikšmingos įtakos turės ir naujosios vyriausybės bei savivaldybių sprendimai, ypač jei bus remiama senų pastatų renovacija ir mažinamos biurokratinės kliūtys naujų pastatų statybai.

„Spartesnis kainų augimas Rygoje galėtų prasidėti tuomet, jei sutaptų keli veiksniai – padidėtų namų ūkių pajamos, pagerėtų galimybės gauti būsto paskolas ir augtų žmonių, norinčių dirbti bei gyventi Rygoje, skaičius. Jei paklausa ir perkamoji galia didės, o naujų projektų pasiūla nespės paskui šiuos pokyčius, kainų augimo spaudimas greičiausiai sustiprės ir sovietinės statybos būstų segmente“, – vertina K. Ijevleva ir priduria, kad kainos gali kilti ir nerenovuotuose namuose, esančiuose paklausiausiuose Rygos rajonuose. Vis svarbesnis bus ne tik buto vietos, bet ir konkretaus pastato atnaujinimo perspektyvos vertinimas.

Papildoma informacija

Dr. oec. Ksenija Ijevleva

„Latio“ | Rinkos analitikė

El. paštas: ksenija.ijevleva@latio.lv

Mob. +371 26814932