Geopolitinė įtampa išgąsdino ekonominės klasės būsto pirkėjus, bet kitų NT rinkos segmentų rodikliams įtakos neturėjo

2014 m. spalio 16 d., Vilnius. Šių
metų III ketvirtį būsto rinkoje toliau augo pasiūlos ir paklausos disbalansas.
Vilniuje neparduotų (laisvų ir rezervuotų) naujos statybos butų skaičius mušė
rekordus, pasiekdamas 4000 ribą. Nepaisant aštrėjančios konkurencijos tarp
vystytojų ir pasiektų sandorių skaičiaus „lubų“, kainos pirminėje rinkoje
nemažėjo. Įspūdingai išaugo gyvenamosios paskirties žemės sklypų sandoriai
didmiesčių rajonuose: Vilniaus ir Kauno raj. – 50 proc., Klaipėdos raj. – 37
proc. Komercinio NT rinkoje toliau augo paklausa, mažėjo vakansijos, nors
nuomos kainos išliko stabilios. Pagrindinė to priežastis – naujai vystomi
verslo, prekybos ir logistikos centrai, kurie jau dabar didina konkurenciją
tarp nuomotojų.

Būsto rinkoje
trečiąjį ketvirtį sandorių augimas išsikvėpė ir panašu, jog kuriam laikui
pasiektos paklausos lubos. Trečiąjį ketvirtį buvo sudaryti 7.549 butų
sandoriai, o tai yra 0,7 proc. daugiau nei atitinkamu laikotarpiu prieš metus.
Individualių namų sandorių augimas siekė 3,2 proc. (3.382 sandoriai). Nepaisant
to, nekilnojamojo turto vystytojai nemažina tempų, todėl rinkoje, ypač sostinėje,
formuojasi vis ryškesnis pasiūlos ir paklausos disbalansas.

„Vilniuje neparduotų butų (laisvų ir
rezervuotų) skaičius siekia beveik 4000, t. y. rekordinis neparduotų butų
skaičius“, – teigia „Inreal“ Konsultacijų ir analizės departamento vadovas
Arnoldas Antanavičius. Visgi, pasak jo, pardavimo statistika rodo, jog dabar
esamą pasiūlą pavyktų išparduoti per vidutiniškai 1,37 metų laikotarpį, o tai
visai neprastas rodiklis. Deja, kol kas tendencijos rodo šio rodiklio
prastėjimą, tad atitinkamai tai reiškia artėjančius iššūkius ir didesnę
konkurenciją NT vystytojams. Jei šis rodiklis peržengs 2 reikšmę, gali daugėti
NT kainų mažinimo atvejų. Paprastai, kol šis rodiklis siekia apie 1,5, rinkoje
kainos yra stabilios. Be to, daug kas priklauso ir nuo vystytojų patirties. „Naujų butų pardavimo statistika rodo, jog
rinkos senbuviai savo projektus parduoda maždaug dvigubai greičiau nei
naujokai, todėl galima daryti prielaidą, jog artimiausiu metu mažiau
patyrusiems NT vystytojams bus sunkiau konkuruoti“, – sako A. Antanavičius.
Labiausiai konkurencija turėtų pasireikšti ekonominės klasės segmente, kuriame
sandorių skaičius sparčiai sumažėjo nuo rekordinių 719 butų, parduotų pirmąjį
2014 metų ketvirtį, iki 210 parduotų butų trečiąjį šių metų ketvirtį. Tuo tarpu
aukštesnės klasės butų pardavimai išliko stabilūs, lyginant su pirmuoju 2014
metų ketvirčiu, ir netgi išaugo 10,1 proc. lyginant su atitinkamu 2013 metų
ketvirčiu. Ekonominės klasės pirkėjus, tikėtina, sugrąžintų sumažėjusi
geopolitinė įtampa bei su tuo susijusios rizikos, nes šiame segmente daug
sandorių sudaroma skolintomis lėšomis ir pirkėjai yra itin jautrūs įvairiems
išoriniams poveikiams.

„Inreal“
analitikų duomenimis, nepaisant augančios naujų butų pasiūlos, kainos pirminėje
rinkoje nemažėja, nes rinkos likvidumas išlieka gana aukštas. Bendras vidutinis
naujų butų kainų lygis Vilniuje ketvirčio pabaigoje siekė apie 5.460 Lt/kv. m
ir per pastaruosius metus išaugo apie 9 proc. Kaune bendras naujų butų pasiūlos
kainų lygis per metus paaugo apie 4 proc. ir siekė 3.850 Lt/ kv. m. Klaipėdoje
naujos statybos butų vidutinė kaina ketvirčio pabaigoje siekė apie 4.290 Lt/
kv. m – 2 proc. daugiau nei prieš metus. Didžiausias naujos statybos butų
pasiūlos kainų augimas užfiksuotas Palangoje, kur per metus kainos vidutiniškai
augo 13 proc. ir trečiojo ketvirčio pabaigoje siekė apie 5.840 Lt/ kv. m.

VĮ „Registrų
centras“ duomenimis, per trečiąjį šių metų ketvirtį Lietuvoje buvo užfiksuoti
6.867 žemės sklypų pirkimo-pardavimo sandoriai – 25,8 proc. mažiau nei atitinkamu
laikotarpiu pernai. 2013 metais buvusių žemės sklypų registruotų sandorių
apimčių artimiausiu metu veikiausiai nepavyks pasiekti, nes dėl sudėtingų žemės
ūkio paskirties sklypų, kurie sudaro daugumą visų sklypų sandorių, įsigijimo
procedūrų kur kas populiaresnė tapo ilgalaikės nuomos alternatyva. Tuo tarpu
gyvenamosios paskirties žemės sklypų pirkimo-padavimo sandoriai pademonstravo
įspūdingą augimą: Vilniaus, Kauno, Klaipėdos rajonuose šio segmento metinis
žemės sklypų sandorių augimas atitinkamai siekė 51, 50 ir 37 proc. Tai rodo
augantį gyventoją norą įsikurti individualioje erdvėje periferinėse didmiesčių
zonose.

Komercinio
turto rinkoje, tiek verslo, tiek prekybos ar logistikos centrų segmentuose,
toliau augo paklausa, mažėjo vakansijos. Tiesa, nuomos kainos išliko stabilios.
Labiausiai tą nulėmė naujai vystomi projektai, kurie didina konkurenciją tarp nuomotojų
ir atsveria galimą nuomos kainų augimą. Logistikos centrų segmente papildomai
reikėtų paminėti Rusijos įvestus prekybos suvaržymus, kurie labiausiai palietė
būtent šį segmentą, tačiau panašu, kad neigiamų padarinių nesukėlė.

Tiek
būsto, tiek ir komercinio nekilnojamojo turto rinkoje dėl didelio skaičiaus
naujai vystomų projektų daugelis sandorių (įsigijimo, nuomos ir kitų), sudaromi
dėl nebaigto statyti nekilnojamojo turto, pasirašant įvairius preliminarius
susitarimus ir atidedant pagrindinės sutarties pasirašymą iki kol objektas bus
užbaigtas ir tinkamas naudoti. Dažnai skubama, susitarimai, ypač
neprofesionalių vystytojų, pirkėjų ar nuomininkų, pasirašomi atsainiai
vertinant prisiimamus įsipareigojimus ir tikėtiną rezultatą. Pasikeitus
situacijai rinkoje, tai gali sąlygoti ne vieną ginčą – tiek dėl tokių
preliminarių sutarčių nutraukimo, tiek ir dėl nuostolių atlyginimo.

„Ne visuomet
preliminarus susitarimas reiškia tą patį ir ne visuomet jis suteikia vienodas
garantijas pirkėjui ar pardavėjui, nuomininkui ar nuomotojui. Itin svarbu yra
suprasti ir įvertinti sudaromo preliminaraus susitarimo turinį – kokia apimtimi
jis užtikrina, kad galutinė sutartis bus sudaryta, kokios yra galimybės šį
susitarimą, esant poreikiui, nutraukti ir kokios galimos tokio nutraukimo
pasekmės ir pareigos atlyginti nuostolius“, – atkreipia dėmesį advokatų
kontoros „Raidla Lejins & Norcous“  Nekilnojamojo turto ir
infrastruktūros departamento vadovė, Simona Oliškevičiūtė-Cicėnienė.

Preliminarieji
susitarimai negarantuoja pagrindinės sutarties sudarymo, preliminarųjį
susitarimą sudariusios šalys negali reikalauti įgyvendinti sutartį natūra ir
realiai įvykdyti sutartį susitarime aptartomis sąlygomis, teisė reikalauti
nuostolių atlyginimo taip pat yra ribota. Dėl šių priežasčių, esant didesniam
poreikiui turėti garantiją dėl galutinės sutarties sudarymo ir sandorio
įgyvendinimo, patartina sudaryti sąlyginę galutinę sutartį, pagal kurią
nuosavybės ar turto perėjimas, atsiskaitymas atidedamas vėlesniam laikotarpiui,
įvykus tam tikrom sąlygom (pvz., pastačius ir tinkamai įregistravus
nekilnojamojo turto objektą). „Pavyzdžiui, kalbant apie nuomos santykius,
pagrindinė sutartis su atidėtu nuomos termino (bei susijusių sąlygų)
įsigaliojimu įprastai geriau užtikrina tiek nuomininko, tiek nuomotojo
interesus. Pagrindinė sutartis, įregistruota viešajame registre, sukuria
tiesioginius įsipareigojimus šalims ir, viena vertus, apsaugo nuomotoją nuo
„tuščio“, t.y. nuostolingo, nekilnojamojo turto; kita vertus, nuomininkas yra
garantuotas, kad užbaigus nekilnojamojo turto statybą ar įvykdžius kitas
išankstines sąlygas, su jam bus perduotas išsinuomotas nekilnojamasis turtas ir
nuomotojas negalės, pvz. pasikeitus rinkos sąlygoms, šio turto išnuomoti
didesnę kainą pasiūliusiai šaliai“, – sako advokatų kontoros „Raidla Lejins
& Norcous“  advokatė Simona Oliškevičiūtė-Cicėnienė.

Sudarant
preliminariuosius susitarimus itin svarbu suprasti abiejų šalių lūkesčius,
pageidaujamas garantijas dėl galutinės sutarties sudarymo bei įsivertinti
nuostolių riziką ir tai tinkamai atspindėti dokumente, kuris pasirašomas tarp
šalių. Preliminarus sutarimas ne visuomet gali užtikrinti norimą apsaugos apimtį,
kita vertus, tam tikrais atvejais, priklausomai nuo jame numatytų esminių
įsipareigojimų, gali būti pripažintas priverstinai įgyvendinama galutine
sutartimi tarp šalių. Todėl svarbu ne tik dokumento pavadinimas, bet ir jo
turinys.

APIE ĮMONES

Inreal grupė, kurią sudaro: UAB „Inreal valdymas“,
UAB
„Inreal“ ir UAB „Inreal
GEO“ teikia bene plačiausią Lietuvoje nekilnojamojo turto paslaugų spektrą.
Inreal grupės įmonės priklauso AB „Invalda privatus kapitalas”. Inreal grupėje šiuo
metu dirba apie 90 darbuotojų, tarpininkaujama nuomojant ar parduodant daugiau
nei 550 tūkstančių kv.m komercinių patalpų, virš 1000 gyvenamojo būsto objektų,
per 200 sklypų. Tarpininkaujama 40 gyvenamojo būsto projektų, 24
investiciniuose objektuose ar jų  portfeliuose. Per metus parengiama
daugiau nei 4900 vertinimo ataskaitų, per 80 konsultacijų (galimybių studijų,
investicinių memorandumų, rinkos tyrimų). Įvertinto turto vertė viršija 2,5
milijardus litų. Įmonių biurai ar atstovybės veikia Vilniuje, Kaune,
Klaipėdoje, Šiauliuose, Panevėžyje, Mažeikiuose, Alytuje, Plungėje, Utenoje ir
Tauragėje.

Raidla
Lejins & Norcous“ advokatų kontoros Lietuvoje, Latvijoje, Estijoje ir
Baltarusijoje yra Baltijos šalių regiono teisinių paslaugų lyderės, kuriose
dirba 120 teisininkų. Kontoros teikia kompleksines paslaugas šalies, regiono ir
tarptautinėms įmonėms, tarp kurių – tarptautinės korporacijos, bankai ir
finansinės institucijos. „Raidla Lejins & Norcous“ profesionalumą nuolat
įvertina pagrindiniai advokatų kontorų žinynai „Chambers Global“, „Chambers
Europe“, „PLC Which lawyer“, „The European Legal 500“ ir kt. 2013 m. vienas
įtakingiausių Europos teisės žinynų „Chambers Europe“ bei tarptautinis įmonių
susijungimų ir įsigijimų žinynas „Financial Times“ ir „Mergermarket“ pripažino
advokatų kontorą „Raidla Lejins & Norcous“ geriausia teisine patarėja
Baltijos šalyse.

Daugiau informacijos: