2016 - 2017 ekonomikos ir NT rinkos apžvalga

Ekonomika

Nors pasaulio finansų rinkas praėjusiais metais drebino tokie įvykiai kaip „Brexit“ ar JAV rinkimų rezultatai, Lietuvos ekonomika vystėsi gan nuosekliai, savu tempu. Lietuvos Respublikos Seimo rinkimų rezultatai taip pat suteikė tam tikros nežinomybės ekonominėje aplinkoje, tačiau rinkos dalyvių pasitikėjimo nauja Seimo koalicija kol kas nepaveikė.
Teigiamai atrodė visi pagrindiniai darbo rodikliai, tad daugiausia 2016-ais metais Lietuvos ūkį į priekį vedė vartojimo įsibėgėjimas, tuo tarpu pramonės rodikliai atrodė kiek silpniau. Prasčiausiai atrodė inžinerinių statinių statyba, kur buvo jaučiamas ES lėšų stygius. Pagrindiniai pavojai ateityje kyla dėl reikšmingai neaugančių tiesioginių užsienio investicijų, žemų palūkanų normų skatinamo vartojimo bei laukiančių politinių įvykių Europos Sąjungoje.

Nekilnojamojo turto rinka

2016 metais nekilnojamojo turto (NT) rinka Lietuvoje buvo gerokai aktyvesnė nei prieš metus. NT pirkimo-pardavimo sandorių skaičius augo visuose segmentuose. Remiantis VĮ „Registrų centras“ duomenimis Lietuvoje:

Per 2016 metus Lietuvoje pirkimo-pardavimo sandoriais įsigyti 33 158 butai – 13,3 proc. daugiau nei 2015 metais.
Per 2016 metus Lietuvoje pirkimo-pardavimo sandoriais įsigyti 9818 individualūs namai – 6,8 proc. daugiau nei 2015 metais.
Per 2016 metus Lietuvoje pirkimo-pardavimo sandoriais įsigyti 61 898 žemės sklypai – 8,6 proc. daugiau nei 2015 metais.

Tokį 2016 metų NT rinkos aktyvumą galima paaiškinti tuo, jog NT pirkėjai, priešingai nei 2015 metais, jau priprato prie naujos valiutos ir elgėsi gerokai drąsiau investuodami į įvairų NT. Be to, „pigių pinigų“ aplinka gerokai sumažino pelningo investavimo alternatyvų skaičių, tad vis daugiau kapitalo keliavo į NT sektorių ir būtent tai labiausiai kaitina NT rinkas. Todėl nereikėtų pamiršti, jog pasikeitus bankų finansavimo politikai, NT paklausa sumenktų ir tai nulemtų kainų korekciją.

Butų rinkos aktyvumas sostinėje buvo ypatingai didelis – 2016 metais pirkimo-pardavimo sandoriais įsigytas butų skaičius – 11 023 – tapo rekordiniu per visą nepriklausomos Lietuvos NT rinkos istoriją, tad tai yra rimtas signalas apie galimai besiformuojantį rinkos burbulą. Formuotis jam yra visos sąlygos – palankus bankų finansavimas, pozityvūs gyventojų lūkesčiai, alternatyvių investavimo krypčių stoka. Sostinėje šiuo metu yra didžiausia tikimybė sulaukti būsto kainų augimo, nes greta „pigių pinigų“ aplinkos faktoriaus yra pakankamai stiprūs fundamentalūs rodikliai, tokie kaip didėjantis gyventojų bei darbo vietų skaičius, gana sparčiai augantys atlyginimai ir pan.

Vilniaus būsto rinką nuo kainų perkaitimo iš dalies gelbsti NT plėtotojai, kurie aktyviai į rinką paleidžia naujų projektų taip amortizuodami galimą rinkos kaitimą. Vystytojai 2016 metais Vilniuje buvo labai aktyvūs – rinkai pasiūlė apie 4090 butų, o tai yra apie 12,1 proc. daugiau nei 2015 metais. Vystytojų pardavimai taip pat augo 12,4 proc., lyginant su 2015 metais – buvo parduota apie 4140 naujų butų. Pirminėje rinkoje parduotų butų skaičius buvo didžiausias per paskutinius 9 metus ir vos 5 proc. mažesnis nei piko metu, 2007-aisiais.

Bendras neparduotų (laisvų ir rezervuotų) butų lygis sostinės pirminėje rinkoje sumenko iki maždaug 4120. Inreal skaičiuojamas naujos statybos butų likvidumo rodiklis šiais metais laikosi žemiau 1, t.y. vystytojai gali tikėtis vidutinio dydžio projektą realizuoti per mažiau nei metus laiko, o tai skatins nuosaikiai augti pardavimo kainas. Per 2016 metus naujos statybos butų kainos didėjo visuose segmentuose: ekonominėje klasėje – 8,9 proc. (iki 1420 EUR/kv.m), vidutinėje – 2,3 proc. (iki 1735 EUR/kv.m), o prestižinėje – net 11,3 proc. (iki 2825 EUR/kv.m).

Kituose miestuose 2016 metais būsto rinka taip pat buvo gerokai aktyvesnė nei prieš metus. Kaune, Klaipėdoje, Palangoje, Neringoje mažiausiai dešimtadaliu daugėjo NT sandorių, vystytojai buvo dar aktyvesni – rinkai pasiūlė keliais kartais daugiau naujų butų, buvo stebimas jų kainų kilimas. Nors fundamentalių priežasčių kituose miestuose augti NT rinkoms yra mažiau nei Vilniuje, tačiau panašu, kad ir ten vis labiau pradeda veikti „pigių pinigų“ efektas.

2016 metais verslo centrų segmente didžiausią aktyvumą demonstravo Vilnius. Per 2016 metus buvo atidaryti 5 nauji verslo centrai, rinką papildę 86 200 kv.m nuomojamo ploto. Per 2016 metus bendras vakansijų rodiklis Vilniuje padidėjo nuo 3,4 proc. iki 4,8 proc., laisvų plotų didėjo visuose segmentuose. Taip pat vyko dar bent dešimties verslo centrų statybos. Nauji verslo centrai per 2017 metus rinką papildys dar apie 78 400 kv.m nuomojamo ploto, iš kurių apie 25-40 proc. atidarymo dieną greičiausiai bus dar neišnuomota, todėl vakansijų lygis 2017 metų pabaigoje gali šoktelti iki 8-12 proc. ar net daugiau. Toks kiekis naujų patalpų neabejotinai augins vakansijų rodiklius, todėl nuomos kainos augimo artimiausiu metu nereikėtų tikėtis.

Kaune per 2016 metus buvo atidaryti du nauji verslo centrai, kurie rinkai pasiūlė 4100 kv.m. Laikinojoje sostinėje laisvų plotų rodiklis metų pabaigoje, lyginant su atitinkamu laikotarpiu 2015 metais, sumažėjo beveik 1 proc. ir siekė 3,7 proc. Per 2017-2018 metus Kaune bus pasiūlyta 69 080 kv.m nuomojamo ploto, todėl tikėtina, jog vakansija 2017 metų pabaigoje gali išaugti iki 5-10 proc.

2016 metus Klaipėdoje buvo atidarytas 2000 kv.m ploto verslo centras. Bendras vakansijų lygis uostamiestyje 2016 metų pabaigoje siekė 11,9 proc. ir per metus sumažėjo – 0,3 proc. Per 2017 metus Klaipėdoje planuojamas vieno naujo verslo centro atidarymas, rinką papildysiantis apie 2000 kv. m nuomojamo ploto.

2016 metais šalyje buvo atidaryti trys nauji ar išplėsti prekybos centrai – du Vilniuje ir vienas Kaune. Nors prekybos centrų vakansijos yra minimalios, o ekonominės sąlygos prekybos centrų plėtrai jau kuris laikas išlieka palankios, plėtotojai į šį segmentą investuoja atsargiai. Visų pirma, tai gana rizikingas segmentas, kadangi Lietuvos mažmeninės prekybos rinka yra santykinai nedidelė, prekiaujama ne pirmo būtinumo prekėmis, be to, vis daugiau iššūkių įprastinei prekybai kelia augantis internetinių parduotuvių populiarumas, tad ilgalaikėje perspektyvoje prekybos centrų ploto poreikis gali net mažėti.

Apie planus netolimoje ateityje vystyti prekybos centrus yra paskelbę VPH, planuojantys prekybos centro plėtrą šalia Nordika prekybos centro, Lords LB Asset Management, planuojantys prekybos centro plėtrą Vilniuje vietoje Audėjo. Taip pat planuose dar yra ir antrojo „Akropolio“ statybos buvusioje „Velgos“ gamyklos teritorijoje Vilniuje.

Pramonės segmente 2016 metais buvo užbaigtos dviejų logistikos centrų statybos: Vilniuje (Woodline 6800 kv.m) ir Klaipėdoje (VPA Logistics 17 500 kv.m). 2017 metais Vilniuje planuojama baigti bent 3 nuomai skirtų logistikos centrų statybas, kurie rinką papildys apie 30 000 kv. m. Kaune ir Klaipėdoje apie nuomai skirtų logistikos centrų statybas 2017 metais informacijos nėra.

Sandėliavimo patalpų nuomos segmente 2016 metais didžiuosiuose šalies miestuose buvo stebimas nežymus vakansijų mažėjimas, tačiau tik vieninteliame Vilniuje neišnuomotų plotų vos keli procentai. Tuo tarpu, Kaune ir Klaipėdoje dėl atsilaisvinusių patalpų ir naujos plėtros, vakansijų rodiklis siekė 11-13 proc. o tai yra rimtas signalas, kad sandėliavimo rinka šiuose miestuose darosi perteklinė, ypač kai panašus vakansijų rodiklis laikosi jau kuris laikas.

2016 metais tarptautinių šalies oro uostų bei viešbučių veiklos rodikliai išliko augantys. 2017 metais rekordiškai aktyvi viešbučių sektoriaus plėtra ir oro uostų platesnis skrydžių spektras ir toliau didins turistų srautus. 2016 metais Lietuvoje buvo naujai pastatyti arba rekonstruoti 3 viešbučiai ir jie rinkai iš viso pasiūlė 369 numerius. 2017-2018 metais viešbučių plėtra Lietuvoje bus kaip niekada aktyvi. Į Lietuvos rinką įžengs tokie prestižiniai ir gerai žinomi tarptautiniai viešbučių prekių ženklai kaip „Hilton“, „Marriot“, „Design hotels“ ir kt., kurie turėtų labai stipriai pagerinti Lietuvos įvaizdį tarptautinėse rinkose. Šiuo metu yra naujai statomi ar atnaujinami bent 8 nauji viešbučiai, kurie siūlomų numerių skaičių papildys 905 kambariais. Artimiausiu metu yra suplanuotos dar bent 7 viešbučių su 900 numerių statybos. Jeigu visi planai bus įgyvendinti, per artimiausius du metus Lietuvos rinką papildys apie 1800 naujų viešbučių numerių, kurių dauguma įsikurs Vilniuje ir iš kurių apie tris ketvirtadalius bus tarptautinių tinklų viešbučiuose. 2016 metais kainos buvo aukštesnės ir labiausiai buvo įtakotos išaugusių darbo užmokesčio bei kitų aptarnavimo sąnaudų, tačiau viešbučius plėstis labiausiai skatina augantis kambarių užimtumas, kuris 2016 metais Lietuvoje siekė 63 proc. ribą.

Teisės naujovės 2016 m. nekilnojamo turto rinkoje

2016-ieji metai nekilnojamo turto (NT) rinkoje nepateikė nelauktų teisės naujovių ar staigmenų ir buvo gan blankūs. Vis dėlto, praėjusiais metais buvo atlikta nemažai tęstinių veiksmų, kuriais siekta sustiprinti teritorijų planavimo ir statybos teisėtumo kontrolę, nuosekliau sureguliuoti gan painias statybos teisės normas.

Nuo 2016 m. liepos 14 d. įsigalioję Teritorijų planavimo ir statybos valstybinės priežiūros įstatymo pakeitimai išplėtė Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos įgaliojimus, atliekant teritorijų planavimo teisėtumo kontrolę, o nuo 2017 m. sausio 1 d. šios teisės buvo išplėstos dar labiau, Inspekcijos privalomuosius nurodymus sulyginus su vykdomaisiais dokumentais.

Nuo 2017 m. sausio 1 d. įsigaliojo naujos Statybos įstatymo bei jį detalizuojančių statybos techninių reglamentų nuostatos, kuriomis siekiama išplėsti NT pirkėjų teises, susijusias su įgyto turto kokybe (būsto pirkėjui turės būti suteikiamas draudimo bendrovių arba bankų garantas), sutrumpinti statybą leidžiančių dokumentų bei specialiųjų reikalavimų ir prisijungimo sąlygų išdavimo terminai, supaprastina dalies statinių užbaigimo tvarka. Be to, sugriežtinti atestavimo reikalavimai bei numatyta, kad nuo 2018 m. kvalifikacijos atestatai ir teisės pripažinimo dokumentai bus privalomi ne tik ypatingųjų, bet ir neypatingųjų statinių vadovams. Taip pat nuo 2018 m. statomų statinių energinio naudingumo klasė turės būti ne žemesnė kaip A+.

Galiausiai, tik nuo 2017 m. liepos 1 d. įsigalios visiškai naujas su nekilnojamuoju turtu susijusio kredito įstatymas bei atitinkami Vartojimo kredito įstatymo pakeitimai, kuriais į Lietuvos nacionalinę teisę yra perkeliamos ES „Būsto direktyvos“ nuostatos, nors šios nuostatos turėjo būti perkeltos dar iki praėjusių metų kovo mėnesio.

Su statinių statyba susiję pakeitimai buvo paliesti ir įtvirtinant naujai išdėstytą Saugomų teritorijų įstatymo redakciją. 2016 m. priimta ir 2017 m. gegužės 1 d. įsigaliosianti Saugomų teritorijų įstatymo redakcija naujai išdėsto statybos darbų, vykdomų saugomose teritorijose, sąlygas, aiškiai apibrėžia leidžiamą bei draudžiamą veiklą paviršinių vandens telkinių apsaugos zonose ir pakrantės apsaugos juostose bei įtvirtina kitus pakeitimus. Šiuo įstatymu taip pat siekiama išspręsti ypač aktualų ir vis dar išlikusių, ir taip pat visiškai naujų sodybų statybos saugomose teritorijose klausimą.

Kitos sritys, pvz. teritorijų planavimas ar žemėtvarka, nesulaukė tokio didelio dėmesio ir 2016 m. atlikti (ar įsigalioję) pakeitimai yra daugiau redakcinio, suderinimo su kitais teisės aktais, pobūdžio.

Mokesčių atžvilgiu, galima pažymėti, kad 2016 m. buvo įtvirtinta pelno mokesčio lengvata laisvosiose ekonominėse zonose veikiančioms įmonėms. Ja pasinaudojusios įmonės yra 6 metus atleidžiamos nuo pelno mokesčio mokėjimo. Taip pat 2017 m. yra pirmieji metai, kai nebėra taikoma žemės mokesčio lengvata, taikyta nuo 2013 m., kai dėl atlikto masinio žemės vertinimo ženkliai pakilo žemės mokesčiai.

Visą apžvalgą rasite čia (.pdf)