2015 m. I ketvirčio Lietuvos ekonomikos ir NT rinkos apžvalga

. Lietuvos ekonomikos perspektyvos euro zonos kontekste išlieka teigiamos, todėl tikėtina, jog Lietuva šiais metais išliks tarp sparčiausiai augančių Europos valstybių ir išlaikys vieną stabiliausių ekonomikų. Lietuvos bankas prognozuoja, kad 2015 - 2016 m. BVP augs atitinkamai 2,7 ir 3,5 proc., kai tuo tarpu euro zonos ūkio plėtros prognozės yra kur kas kuklesnės - 1,3-1,9 proc.

Augantis vidaus vartojimas. Ši tendencija artimiausiu metu turėtų išlikti bei prisidėti prie nuoseklaus BVP augimo. Kylant atlyginimams, augo ir vartotojų optimizmas. Tačiau gyventojų vartojimo lūkesčiai toliau išlieka stipriai veikiami išorės veiksnių, ypač geopolitinės regiono aplinkos.

Euras. Tikėtis euro vertės kitų valiutų atžvilgiu pasikeitimo artimiausiu metu nereikėtų, nes Europos centrinis bankas tik didina priemones pinigų kiekiui didinti ir ekonomikai skatinti. Taip pat niekad nesibaigiantys politiniai pokyčiai Graikijoje ir jos derybos dėl skolų grąžinimo daro didelę įtaką bendram Europos sąjungos ekonominiam klimatui bei investuotojų nuotaikai.

Stabili ir maža infliacija su defliacijos „prieskoniu“. Kainų augimo artimiausiu metu neprognozuojame – žaliavų kainos stabilizavosi žemuose lygiuose, o ECB pinigų politikos realus efektas labiau tikėtinas antroje šių metų pusėje ar vėliau. Vidaus veiksniai, tokie kaip darbo sąnaudų augimas, spaudimo kainoms daryti neturėtų dėl tolygiai didėsiančio atlyginimo.

Europos centrinio banko ekonomikos skatinimo politika. Pinigų kiekis bankinėje sistemoje nuolat didinamas tad, tikėtina, kad bankams pradėjus aktyviau „įdarbinti“ pinigus artimiausiu metu kreditavimo sąlygos bus dar palankesnės, tačiau nežinia ar to užteks išjudinti skolintų pinigų paklausą tarp vartotojų.

Bankų sektoriaus paskolų ir indėlių santykis. Indėlių suma beveik sutampa su bankų išduotų paskolų portfeliu (be valdžios ir finansų sektorių), tai parodo kad bankų sektorius tapo gana subalansuotas. Itin žemos indėlių palūkanos, nuolat skatina namų ūkius ieškoti alternatyvių taupymo ir investavimo galimybių. Galima tikėtis, kad namų ūkių konservatyvus taupymo požiūris iš lėto keisis ir vis didesnę paklausą turės kiti pasirinkimai – obligacijos, savanoriški pensijų fondai, NT fondai ar kiti investiciniai ir taupymo produktai.

Suprastėję gyventojų lūkesčiai nulėmė nekilnojamojo turto (NT) pirkimo-pardavimo sandorių mažėjimą visuose segmentuose. 2015-ųjų metų pirmąjį ketvirtį butų sandorių mažėjo 36 proc., individualių namų – 22,5 proc., o žemės sklypų – 9 proc. Pagrindinės priežastys nulėmusios prastesnius NT rinkos likvidumo rezultatus:

• „Sankcijų karas“ apkarpė Lietuvos BVP augimo prognozes – tai atitinkamai suprastino gyventojų lūkesčius dėl ateities perspektyvų bei pajamų augimo
• Išaugusi baimė dėl galimų ekonominių sunkumų, mažino būsto paskolų paklausą bei lėmė mažesnį NT rinkos apyvartumą
• Dėl Rusijos-Ukrainos konflikto sustiprėjusios karo baimės Baltijos regione
• Dabartiniame politiniame-ekonominiame kontekste NT nėra itin patraukli investicija, tad sumažėjo investuojančių nuomai ar perkančių NT spekuliaciniais tikslais – tikintis brangiau parduoti

Mažiausiai neigiamos nuotaikos paveikė Vilniaus būsto rinką, kurioje naujos statybos butų pardavimai pranoko prognozes ir tai koregavo bendrą statistiką – iš viso buvo parduoti 768 butai, vietoj prognozuotų 600. To greičiausiai nebūtų pasiekta be itin suaktyvėjusių NT pardavėjų, kurie 2015 metų I-ąjį ketvirtį rinkai pasiūlė įvairių akcijų, nuolaidų ar dovanų. Inreal skaičiuoja, kad maždaug kas ketvirtas jau pastatytas projektas siūlė vienokias ar kitokias akcijas, kurių vertė paprastai siekė 3-5 tūkst. eurų. Šios akcijos buvo daugiausiai nukreiptos į ekonominį segmentą, kuris po 3 ketvirčių iš eilės traukimosi pademonstravo 65,3 proc. sandorių augimą – iš viso buvo parduoti 334 butai. 2015 metų I-ojo ketvirčio pabaigoje neparduotų butų kiekis sostinėje siekė apie 4280 (laisvų ir rezervuotų). Nepaisant to, vystytojai išliko gana aktyvūs – iš viso rinkai pasiūlė apie 670 naujų butų.
Inreal skaičiuojamas Vilniaus naujos statybos butų likvidumo rodiklis stabilizavosi ties 1,5-1,6 riba. Išliekant panašiems pardavimo tempams, šis rodiklis artimiausią ketvirtį neturėtų pastebimai kisti. Tokia likvidumo rodiklio reikšmė reiškia, jog artimiausią ketvirtį reikėtų tikėtis stabilių kainų laikotarpio. Lyginant su atitinkamu 2014 metų laikotarpiu Vilniuje:

• ekonominės klasės butų kaina vidutiniškai siekė 1.220 EUR/kv.m ir sumažėjo 4,2 proc.
• vidutinės klasės butų kaina vidutiniškai siekė 1.710 EUR/kv.m ir padidėjo 5,6 proc.
• prestižinės klasės butų kaina vidutiniškai siekė 2.540 EUR/kv.m ir sumažėjo 1,6 proc.

Kauno, Klaipėdos bei pajūrio miestų būsto rinkos 2015 metų I-ąjį ketvirtį pasidavė bendroms niūresnėms nuotaikoms – pirkimo-pardavimo sandorių mažėjo tiek senos, tiek naujos statybos segmentuose. Sandorių apimtys grįžo į 2012-2013 metų lygį. Tikėtina, kad šiuose miestuose 2015 metais rinka išliks vangi, o kainos – stabilios ar mažės nežymiai. Nepaisant stipriai sumažėjusio rinkos likvidumo, mažai tikėtina, jog NT pardavėjai imsis mažinti kainas – labiau tikėtina, jog nuspręs laukti natūralaus rinkos atsigavimo.

Pastebima, jog 2015 metais kur kas daugiau dėmesio sulaukia komercinis segmentas, ypač sostinės rinka, kurioje aktyvėjantys investiciniai fondai sudaro palankias sąlygas NT plėtotojams sėkmingai išvystyti ir parduoti komercinius objektus, o gautas lėšas investuoti į naujų projektų plėtrą. Didžiausio aktyvumo susilaukė verslo centrų segmentas, kuriame 2015 metų I-ąjį ketvirtį buvo baigtos verslo centro „Vertingis“ statybos bei tęsiama 5 projektų plėtra, kuri sostinės rinką turėtų papildyti apie 59.200 kv.m nuomojamo ploto. Nepaisant įspūdingos plėtros yra planuojamos dar bent keleto verslo centrų statybos centrinėje miesto dalyje. Kituose miestuose komercinių objektų plėtra yra vangi: Kaune vyksta dviejų verslo centrų statybos (iš viso 4.500 kv.m), Klaipėdoje planuojamos 2.500 kv.m verslo centro statybos. 2015 metų I-ąjį ketvirtį visuose didmiesčiuose dėl kainų apvalinimo į eurus nežymiai augo nuomos kainos.

Prekybos centrų segmente 2015 metų I-ąjį ketvirtį buvo baigti prekybos centro „Babilonas I“ Panevėžyje plėtros darbai, po kurių objektas padidėjo 1.600 kv.m bei buvo pervadintas į RYO. Taip pat buvo tęsiami suplanuotų prekybos centrų statybos darbai, tačiau naujų projektų artimiausiu metu greičiausiai nebebus pradėta dėl lėtėjančio ekonomikos augimo.

Pramonės bei sandėliavimo segmente naujų projektų nuomai 2015 metų I-ąjį ketvirtį nebuvo atidaryta, tęsėsi vykdomų projektų plėtra. Daugiausia vykdoma savo reikmėms skirtų objektų statyba, kuri sukoncentruota didmiesčiuose arba jų prieigose. 2015 metų I-ąjį ketvirtį nuomos kainos logistikos centrų segmente išliko stabilios nors išskirtiniais atvejais atskirais atvejais neišnuomotų sandėlių savininkai buvo linkę derėtis ir sutikti su mažesne nei rinkos kaina, tačiau tokie pavieniai atvejai bendro kainų vidurkio nekoregavo. Prastesni ekonomikos augimo lūkesčiai kelia naujų iššūkio pramonės ir sandėliavimo patalpų sektoriui, tačiau Lietuvos potencialas ilgalaikėje perspektyvoje išlieka aukštas. Tikėtina, jog pramonės plėtra Lietuvoje nesustos, o tai kurs papildomą paklausą sandėliavimo patalpoms. 2015 metais nereikėtų tikėtis nuomos kainų augimo, tačiau turėtų būti vystomi nauji projektai, vyks šio segmento plėtra.

Didėjantis pasiūlos perteklius gyvenamojo būsto rinkoje, griežtėjantys atsakingo skolinimosi reikalavimai verčia nekilnojamojo turto rinkos dalyvius ieškoti alternatyvų tradiciniams būsto pirkimo-pardavimo sandoriams. Neseniai nekilnojamojo turto rinkoje buvo iš naujo pristatyta galimybė nuomotis gyvenamąjį būstą su galimybe jį išsipirkti (angl. rent to buy arba rent to own). Taikant šį modelį, nuomininkas iš nekilnojamojo turto vystytojo išsinuomoja būstą keleto metų laikotarpiui, kurio metu mokamas nuomos mokestis, ir pasibaigus nuomos laikotarpiui, jis įskaitomas, kaip pradinis įnašas, norint gauti iš banko būsto kreditą nuomojamo turto įsigijimui. Būtina atkreipti dėmesį į tai, kad nesant aiškaus susitarimo, nuomininkas rizikuoja nuomos laikotarpio pabaigoje negauti siekiamo turto, prarasti sumokėtas įmokas bei atsidurti su potencialiu ginču teisme.