2015 - 2016 metų Lietuvos ekonomikos ir NT rinkos apžvalga

Ekonomika

Pernai Lietuvos ekonomika augo lėčiau nei pastaruosius kelerius metus. Kaip ir visus metus, taip ir paskutinį 2015 m. ketvirtį nepalanki išorės aplinka buvo pagrindinis faktorius, lėmęs lėtesnę ūkio raidą. Tačiau šis veiksnys kol kas nepaveikė namų ūkių lūkesčių ir vartojimo, kuris yra pagrindinis ekonomikos augimo variklis.

2015 m. dauguma pasaulio valstybių ekonomikos raidos proveržio taip ir nesulaukė. Tarptautinėms organizacijoms ne kartą teko koreguoti pasaulio ūkio augimo prognozes, atidedant atsigavimo pagreitį ateinantiems metams. Pasaulio ekonomikos augimo perspektyvų neapibrėžtumas tebėra didelis, tačiau 2016 m. galima prognozuoti šiek tiek spartesnį Lietuvos ūkio augimą – jis turėtų siekti iki 2,5 proc.

Nuosekliai auga eksportas į pagrindinę Lietuvos užsienio prekybos rinką – Europos Sąjungą. Prisitaikymas, perorientuojant eksportą į naujas rinkas, 2016 m. darys dar didesnę teigiamą įtaką bendram metiniam ekonomikos augimui.

Namų ūkių vartojimas - ryškiausias Lietuvos ekonomikos šviesulys. Vartojimas auga gana pastebimai, neatsižvelgiant į tebesantį neapibrėžtumą dėl šalies ūkio perspektyvų. Prognozuojama, kad nedarbo lygis toliau mažės ir bus artimas natūraliojo nedarbo lygio rodikliui. Darbo užmokestis šiais metais turėtų augti apie 5 proc., taigi, liekant žemai infliacijai, vartotojų perkamoji galia toliau augs.

Vidutinė metinė infliacija tebėra neigiama – vadinasi, kainos yra mažesnės nei buvo prieš metus. Labiausiai kainų kritimą lėmė energijos žaliavų, ypač naftos, kainų sumažėjimas. Metinė infliacija šiais metais, tikėtina, taps teigiama, tačiau, jau metų pradžioje žaliavų kainoms pasiekus naujas žemumas, kainų kaitos tendencijos toliau turėtų būti palankios vartotojams.

Tikėtina, kad šių metų kovą sulauksime naujų ECB monetarinės politikos skatinimo priemonių, kurios turėtų užtikrinti tęstinį euro zonos ekonomikos atsigavimą.

Nekilnojamojo turto rinka

2015 metais nekilnojamojo turto (toliau – NT) rinka buvo mažiau aktyvi nei 2014 metais. Per 2015 metus Lietuvoje sudaryti 27.652 butų pirkimo-pardavimo sandoriai – 9,8 proc. mažiau nei 2014 metais, 11.908 individualių namų pirkimo-pardavimo sandoriai – 7 proc. mažiau nei 2014 metais ir 28.464 žemės sklypų pirkimo-pardavimo sandorių – 1,8 proc. mažiau nei 2014 metais. Labiausiai tokius rezultatus nulėmė ypatingai vangi 2015 metų pradžia. Visgi, antroje metų pusėje NT pirkimo-pardavimo sandorių gerokai padaugėjo, rinka grįžo į normalų ritmą, tad 2016 metais situacija turėtų būti kiek geresnė. Aktyvesnė metų pabaiga lėmė, kad pagerėjo lūkesčiai antrinėje rinkoje, kurioje stebimas vidutiniškai 4-8 proc. butų kainų augimas Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje bei Šiauliuose. Panevėžyje, Alytuje butai per metus pabrango kukliau – 2-3 proc., o mažesniuose miestuose kainos išliko stabilios. Individualių namų kainos Lietuvoje per metus nesikeitė.

Naujos statybos butų rinkoje sandorių daugėjo tik sostinėje – per metus parduota apie 3.680 butų, t.y. apie 20 proc. daugiau nei 2014 metais. Kaune per metus parduota apie 290 naujų butų, t.y. apie 15 proc. mažiau nei 2014 metais, Klaipėdoje – parduota apie 210 naųjų butų, t.y. apie 27 proc. mažiau nei 2014 metais, Palangoje – parduota apie 240 butų, t.y. apie 40 proc. mažiau nei 2014 metais, Neringoje – parduota apie 16 butų, t.y. perpus mažiau nei 2014 metais.

2015 metais išryškėjo dar viena tendencija – NT plėtotojai visuose miestuose pasiūlė mažiau naujos statybos butų nei prieš metus. Vilniuje naujų butų buvo pasiūlyta apie 3.650, t.y. 24 proc. mažiau nei prieš metus, Kaune – 114 butų, t.y. 4,8 karto mažiau nei prieš metus, Klaipėdoje – 176 butus, t.y. 33 proc. mažiau nei prieš metus, Palangoje – 132 butai, t.y. 3,8 karto mažiau nei prieš metus, o Neringoje nepasiūlytas nei vienas naujas butas.

Besitraukianti naujų butų pasiūla kai kur vystytojams leido šiek tiek padidinti pardavimo kainas. Vilniuje 7,5 proc. pabrango ekonominės klasės butai iki 1.304 EUR/kv.m, tuo tarpu vidutinės ir prestižinės klasės butų kainos dėl išaugusios konkurencijos išliko nepakitusios, atitinkamai 1.696 EUR/kv.m ir 2.539 EUR/kv.m. Kaune dėl sumažėjusios konkurencijos naujos statybos butų kainos ekonominiame segmente didėjo 2,3 proc. iki 1.046 EUR/kv.m, o vidutinės klasės segmente – 7,6 proc. iki 1.402 EUR/kv.m. Klaipėdoje net ir sumažėjus konkurencijai nepavyko išvengti nežymios naujų butų kainos korekcijos – vidutinės ir prestižinės klasės butai per metus atpigo apytiksliai 1 proc. atitinkamai iki 1.297 EUR/kv.m ir 1.950 EUR/kv.m. Vieninteliame ekonominiame segmente naujų butų kainos išliko stabilios – 1.162 EUR/kv.m. Palangoje sumažėjusi vystytojų konkurencija leido šiek tiek padidinti kainas ekonominiame bei vidutinės klasės segmentuose atitinkamai 2,3 proc. iki 1.067 EUR/kv.m ir 0,9 proc. iki 1.561 EUR/kv.m. Prestižinės klasės segmente naujų butų kainos išliko stabilios – 2.323 EUR/kv.m.

Prognozuojame, kad 2016 metais vystytojai sostinėje bus mažiau aktyvūs, t.y. rinkai turėtų pasiūlyti apie 3.000 naujų butų, o paklausos aktyvumas labai priklausys nuo išorinių veiksnių – Rusijos, Kinijos ir kitų probleminių ekonomikų įtakos mūsų ekonomikai. Vilnius pasižymi labai stipria vidine paklausa, todėl tikėtina, kad rinka išliks aktyvi ir 2016 metais, o tai leidžia tikėtis nežymaus, vidutiniškai 3-4 proc., NT kainų augimo. Kita vertus, kituose Lietuvos miestuose paklausa 2015 metais buvo gerokai silpnesnė net ir esant žemesniam kainų lygiui, bet pastebima, kad auga gyventojų noras investuoti į NT, tad 2016 metais turėtume sulaikti daugiau aktyvumo ir kituose didmiesčiuose. Mažesniuose miestuose sunku įžvelgti argumentų, dėl kurių galima būtų tikėtis didesnio būsto rinkos aktyvumo, tad greičiausiai kainų lygis išliks stabilus.

Verslo centrų segmente išsiskyrė tik Vilnius – per metus atidaryti penki nauji verslo centrai: Premium, One, Sostena BC, k29, UNIQ, kurie bendrai Vilniaus modernių biurų rinką papildė apie 37.600 kv.m ploto. 2016 metais Vilniaus rinką papildys dar bent 4 šiuo metu statomi modernūs verslo centrai su 66.900 kv.m nuomojamo ploto. 2017 metų pradžioje rinkoje pasirodys dar bent 4 taip pat šiuo metu statomi verslo centrai su 47.500 kv.m nuomojamo ploto. Akivaizdu, kad Vilnius turėtų sulaukti rekordinio naujų verslo centrų ploto, ir rinkoje kyla vis daugiau abejonių, ar tokia aktyvi verslo centrų plėtra neišprovokuos vakansijų šuolio bei nuomos kainų korekcijų. Kita vertus, kol kas tam pagrindo labai nedaug, nes dauguma statomų verslo centrų yra sėkmingai išnuomojami dar iki baigiant statybas, ir daugumos jų nuomininkai yra stiprios užsienio įmonės, kurios plečia veiklą ir kuria naujas darbo vietas. Pavyzdžiui, verslo centras k29 atidarymo dienomis buvo visiškai išnuomotas, o verslo centras UNIQ taip pat visiškai išnuomotas dar net nebaigus statybų. Vienas didžiausių statomų verslo centrų Quadrum (North ir East) daugiau nei 50 proc. užimtas.

Per 2015 metus Kaune atidaryti 4 nedideli nauji verslo centrai, kurie papildė Kauno modernių biurų rinką 7.150 kv.m nuomojamo ploto. 2016 metais Kaune planuojami dar du biurų pastatai, kurie rinkai pasiūlys 5.300 kv.m nuomojamo ploto. Tuo tarpu Klaipėdoje 2015 metais neatidarytas nei vienas naujas verslo centras. 2016 metų pradžioje planuojama atidaryti vieną nedidelį, 2.500 kv. m biurų pastatą. 2015 metais didžiuosiuose Lietuvos miestuose nuomos kainos išliko stabilios, prognozuojama, kad jos neturėtų keistis ir 2016 metais.

Mažmeninės prekybos apimtys Lietuvoje per 2015 metus, lyginant su 2014 metais, didėjo 2,1 proc. Teigiama situacija darbo rinkoje – t.y. mažėjantis nedarbas bei didėjantys gyventojų atlyginimai leidžia daryti prielaidą, jog ir toliau turėtume stebėti nuosaikų mažmeninės prekybos augimą. Tad sąlygos investuoti į šį segmentą bus palankesnės. 2015 metais šalyje buvo atidaryti keturi nauji prekybos centrai. Trys iš jų – Vilniuje, rinką papildę 27.600 kv.m nuomojamo ploto, ir vienas – Panevėžyje, 1.600 kv.m nuomojamo ploto. 2016 metais Lietuvoje planuojama atidaryti taip pat keturis naujus ar išplėstus prekybos centrus: tris – Vilniuje (48.000 kv.m) ir vieną – Kaune (30.000 kv.m).

Nors vakansijos prekybos centrų segmente kiek išaugo, tačiau jos išlieka ypač žemos, neviršijančios 3 proc., o tai leidžia prekybos centrų valdytojams turėti geresnes derybines pozicijas bei nuosaikiai didinti nuomos kainas.

Sandėliavimo patalpų nuomos segmente 2015 metais didžiuosiuose šalies miestuose stebimas vakansijų didėjimas. Vieninteliame Vilniuje neišnuomotų patalpų lygis išliko stabilus nepaisant to, kad 2015 metais Vilniuje buvo atidaryti du nauji logistikos centrai, kurie rinką papildė apie 14.000 kv.m nuomojamo ploto. Kaune ir Klaipėdoje vakansijų rodiklis pastebimai suprastėjo. Laikinojoje sostinėje atsilaisvino apie 6.330 kv.m modernių sandėliavimo patalpų Laisvojoje ekonominėje zonoje esančiame „Kaunas terminal“ logistikos centre, o Klaipėdoje laisvų patalpų rinkai pasiūlė net keletas esamų modernių logistikos centrų. Atsižvelgiant į tai, kad Klaipėdoje statomi 2 modernūs logistikos centrai, papildysiantys segmento pasiūlą iki 29.000 kv.m nuomojamo ploto, t.y. iki 24 proc. visos Klaipėdos logistikos centrų pasiūlos, galima prognozuoti, kad vakansijų lygis 2016 metais bus didesnis nei 2015 metais, o tai, savo ruožtu, didins spaudimą sandėlių nuomotojams bei stabdys logistikos centrų plėtrą.

Viešbučių segmente, nepaisant sumažėjusių turistų srautų iš Rusijos, 2015 metais išliko gerėjantys Lietuvos oro uostų bei viešbučių užimtumo rodikliai. Tai sudarė palankias prielaidas viešbučių segmento augimui Lietuvoje, o 2016 metais taip pat tikimasi tolimesnės jo plėtros. 2015 metais Lietuvoje buvo naujai pastatyti arba rekonstruoti 6 viešbučiai, ir jie rinkai iš viso pasiūlė 442 numerius. 2016 metų pradžioje Vilniuje Pilies g. „MG Valda“ planuoja atidaryti naują 34 kambarių viešbutį. Į Lietuvą žengiantis Hilton viešbučių tinklas Vilniuje yra numatęs atidaryti 3 viešbučius iš kurių vienas yra suplanuotas Rinktinės gatvėje. Galimybės plėstis sostinėje taip pat dairosi Accor Hotels bei kiti užsienio viešbučių tinklai. Klaipėdos Kuršių nerijos dalyje 2016 metų viduryje duris atvers atnaujintas Smiltynės jachtklubo viešbutis, kuris pasiūlys 40 kambarių. Tuo tarpu Kaune apie naujų viešbučių vystymo planus 2015 metų pabaigoje informacijos nebuvo. Kambarių nuomos kainos, palygint su 2014 metais padidėjo labai nežymiai, tačiau viešbučius plėstis labiausiai skatina augantis kambarių užimtumas, kuris 2015 metais Lietuvoje pasiekė 50 proc. ribą.

Teisiniai NT klausimai

2015-ieji metai nekilnojamojo turto sektoriui atnešė svarbių teisinių permainų. Metai prasidėjo įsigaliojus pataisoms, numatančioms įpareigojimus notarine tvarka tvirtinti didžiąją dalį sandorių dėl vertybinių popierių, kurie aktualūs ir perleidžiant NT objektus. Per metus buvo atnaujintos viešojo ir privataus sektoriaus partnerystės taisyklės, kurios suteikė asmenims teisę inicijuoti partnerystės projektus, įsigaliojus Investicijų įstatymų pataisoms įteisinti pramonės parkai. Be to, peržiūrėti PVM ir NT mokesčiai – nustatytas atvirkštinio PVM taikymas statybos darbams, o pakeitimai Nekilnojamojo turto mokesčio įstatyme nustatė naują 0,5 proc. mokesčio tarifą fiziniams asmenims nuo nekilnojamojo turto objektų vertės, viršijančios neapmokestinamąjį dydį – 220 000 eurų. 2015-aisiais priimtas teisinis reguliavimas sukūrė naujas prievoles statytojams registruoti ir nebaigtus statyti statinius, o gyvenamojo būsto rinką „šaldė“ lapkritį priimti Atsakingojo skolinimo nuostatai.

Galiausiai įgyvendinant Europos Sąjungos reikalavimus priimtos nuostatos, įpareigojančios statyti ne žemesnės kaip A energinio naudingumo klasės statinius – nors šios nuostatos turėjo įsigalioti dar 2016-ųjų sausį, jų įsigaliojimas Aplinkos ministro sprendimu buvo perkeltas į šių metų lapkritį.

Iki tol, dar 2016 m. pavasarį, turėtų įsigalioti ir Kredito, susijusio su nekilnojamuoju turtu, įstatymas, kuriuo perkeliama Būsto direktyva, nustatanti pagrindines kredito, skirto gyvenamojo būsto įsigijimui, išdavimo sąlygas.

Visa Apžvalga (.pdf)