Balandį – lėtas, bet juntamas naujų būstų rinkos pulsas

2023 metų balandžio mėnesį pirminės būsto rinkos aktyvumas Vilniuje kiek sumažėjo lyginant su kovu. Susitarta dėl 223 būstų (neskaitant atšaukimų) pardavimo, kas yra 14 proc. mažiau nei kovą (260) ir 29 proc. mažiau nei pernai balandį (314). Kita vertus, bendras pardavimų skaičius, įvertinus atšauktus susitarimus, siekė 207 ir buvo pusantro karto didesnis nei kovo mėnesį (138) ir 29 proc. mažesnis nei pernai balandį (292). Balandžio mėnesį fiksuota ženkliai mažiau atšaukimų[1] – 16. Tai – beveik 8 kartus mažiau nei kovą (122) ir panašiai kaip 2022-aisiais tuo pat metu (22).

NT RINKOS PULSAS 2023 BALANDIS

Per mėnesį į stebėjimus „Inreal“ įtraukė 231 naujus objektus – 28 proc. mažiau nei prieš mėnesį (321) ir dvigubai daugiau nei pernai tuo pačiu laikotarpiu (107). Vystytojams keičiant savo svetainėse parduodamų objektų sąrašus, bendras pasiūlos kiekis (įskaitant rezervuotus būstus) sumažėjo nuo 4501 iki 4482 būstų, ir šiuo metu pasiūla yra 43 proc. aukštesnė nei prieš metus (3140). „Nepaisant palaipsniui augančios pasiūlos derėtų nepamiršti, kad jos augimą sąlygoja žemas rinkos aktyvumas, o potencialiai besiformuojanti suspausta paklausos spyruoklė turi galimybę vėl sujaukti pirminės būsto rinkos pasiūlą bei kainas. Viena vertus, tai reiškia, kad pasiūlos kiekio pakankamumas yra sąlyginis – mažas rinkos aktyvumas neskatina vystytojų pristatyti pirkėjams daugiau objektų. Kita vertus, siekiant išvengti 2021 metų rinkos disbalanso derėtų skirti daug dėmesio naujų projektų parengiamiesiems darbams“, – teigia „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas.

Per mėnesį vidutinė būsto kaina naujų būstų ekonominės klasės segmente padidėjo nuo 2617 iki 2659 Eur/kv.m. Vidutinės klasės būsto kainos padidėjo nuo 3803 iki 3814 Eur/kv.m. Prestižiniame segmente po pabrangimo kovo mėnesį (dėl pasiūlos struktūros ir viešai skelbiamos informacijos) kainos kito nežymiai – nuo 5376 iki 5381 Eur/kv.m. Loftai ir kotedžai šiek tiek pigo, atitinkamai, nuo 2353 iki 2327 Eur/kv.m ir nuo 1850 iki 1848 Eur/kv.m. „Augant palūkanų normoms, kuris riboja pirkėjų galimybę skolintis, stiprėja kainų sumažėjimo lūkestis, tačiau naujų būsto rinkoje tokia tendencija vis dar nestebima. Taip gali būti dėl kelių priežasčių. Atsakingo skolinimo nuostatai numato būsto paskolų išdavimą esant 5 proc. palūkanų prielaidai, kas šiuo metu yra tik neženkliai viršyta. Gyventojų pajamos per pirmąjį šių metų ketvirtį padidėjo, o atsižvelgiant į tai, kad nekilnojamo turto projektų plėtros laikotarpiu greitesnis būsto pardavimas sąlygoja tik ankstesnį preliminarių sutarčių sudarymą bei avansinių mokėjimų rinkimo greitį, nėra didelės paskatos kainas mažinti. Apie reikšmingesnius kainų pokyčius galima būtų kalbėti tik esant dideliam kiekiui jau pastatyto ir neparduoto būsto, įsismarkavus recesijai ar sumažėjus plėtros išlaidoms, tame tarpe – ir statybų apmokestinimui“, – sako T.S. Kvainickas.

Rinkos balanso rodiklis balandį Vilniuje sumažėjo 2.35 iki 2.22. Atsižvelgiant į tai, kad paskutiniųjų dvylikos mėnesių rezultatą sudarant ypač neaktyviems mėnesiams, net ir lėtas rinkos atsigavimas palengva gerins balanso rodiklio reikšmę, tačiau menkai tikėtina, kad subalansuota rinka būtų pasiekta dar šiemet.

Pirminės būsto rinkos aktyvumas Kaune per mėnesį šiek tiek padidėjo. Parduoti 64 būstai (69 nauji susitarimai, 5 atšaukti susitarimai) – apie beveik dvigubai daugiau prieš mėnesį (atitinkamai: 33, 37, 4) ir apie 50 proc. daugiau nei pernai tuo pačiu laikotarpiu (43, 72, 29). Tiesa, 2022 metų balandį buvo fiksuotas gerokai aukštesnis nutrauktų susitarimų skaičius. Mėnesiniai svyravimai Kaune gali būti skaičiuojami kartais, tačiau verta pažymėti, kad tai nėra dideli rodikliai, todėl net ir dešimties būstų pardavimo skirtumas lemia ženklius skirtumus.

Balandžio mėnesį „Inreal“ į stebėjimus įtraukė 154 naujus objektus. Tai – pusantro karto daugiau nei pernai tuo pačiu metu (104). Šių metų kovą nauja pasiūla nefiksuota. Naujos pasiūlos ir pardavimų skirtumas lėmė 7 proc. išaugusią pasiūlą (nuo 1202 iki 1292), kuri yra apie 4 proc. mažesnė nei pernai tuo pačiu metu (1343). „Esant sumažėjusiam rinkos aktyvumui Kauno mieste fiksuojama gerokai didesnė pasiūla nei iki pandemijos, tačiau augant gyventojų skaičiui laikinojoje sostinėje šis pasiūlos kiekis gali išlaikyti pirminės rinkos balansą atsigavus jos aktyvumui“, – sako T.S. Kvainickas.

Per mėnesį vidutinė kaina Kauno naujų būstų ekonominės klasės segmente padidėjo nuo 1675 iki 1748 Eur/kv.m. Tam įtakos turi tiek pasiūlos pokyčiai, tiek mažėjanti seniau rezervuotų būstų dalis. Skaičiuojant tik laisvų butų (be rezervuotų) kaina pernelyg nekito ir šiuo metu siekia apie 2080 Eur/kv.m. Vidutinės klasės segmente kainos padidėjo nuo 2755 iki 2778 Eur/kv.m. Atmetus rezervuotus butus kainos siekia 2700 Eur/kv.m. Šiame segmente skirtumus tarp rezervuotų ir laisvų butų lemia pirkėjų noras įsigyti geresniu suplanavimu bei vaizdu pasižyminčius būstus. Prestižinės klasės segmente kainos padidėjo nuo 3736 iki 3752 Eur/kv.m. Loftų bei kotedžų kainos iš esmės nesikeitė ir šiuo metu siekia, atitinkamai, 2109 ir 1679 Eur/kv.m.

Rinkos balanso rodiklio reikšmė per mėnesį padidėjo nuo 1.85 iki 1.86 ir vis dar rodo susiformavusią pirkėjo rinką.

Aukštesnius nei įprasta rezultatus demonstruoja Klaipėda. Balandžio mėnesį fiksuoti 32 pardavimai (be atšaukimų). Nors tai – 22 proc. mažiau nei kovą (41, be atšaukimų), tačiau dvigubai daugiau nei prieš metus (16). Kiek geresniems balandžio mėnesio rezultatams įtakos turėjo pavėluotai įtraukti projektas Danės upės pakrantėje. Šis projektas yra vienas iš kelių didesnių numatytų projektų centrinėje Klaipėdos dalyje, kurie gali pakeisti pirminės būsto rinkos pasiūlos struktūrą uostamiestyje. Tai gali priminti situaciją Kaune, kuomet 2021 metais įvyko būsto pasiūlos struktūros pirminėje rinkoje transformacija, nulemta gyventojų skaičiaus augimo. Gyventojų Klaipėdoje palaipsniui daugėja, ir nors šis procesas užtruks dar ne vienerius metus, kokybiško būsto pasiūla tam turėtų teigiamą poveikį.

Balandžio mėnesį „Inreal“ Klaipėdos rinkos stebėjimus papildė 137 naujais objektais – 3,5 karto daugiau nei kovą (40), kas lėmė pasiūlos šuolį nuo 347 iki 452 būstų. „Vertinant santykiniais dydžiais, naujo būsto pasiūla uostamiestyje vis dar atsilieka nuo Kauno bei Vilniaus miestų, tačiau rinka įgavo daugiau lakmuso popierėlių, kurie turėtų nulemti vystytojų elgesį artimiausioje ateityje“, – teigia T.S. Kvainickas.

Esminių pokyčių pasiūlos kainose nefiksuota. Ekonominės klasės būstai kiek atpigo nuo 1729 iki 1725 Eur/kv.m. Atmetus rezervuotus būstus vidutinė kaina šiuo metu siekia 1834 Eur/kv.m. Nauja pasiūla lėmė nuo 2359 iki 2412 Eur/kv.m. išaugusias vidutinės klasės būsto kainas. Kotedžų segmente pokyčiai nefiksuoti, kaina siekia 1584 Eur/kv.m.

Pasiūlos kiekio šuolis lėmė balanso rodiklio pokyčius – nuo 1.37 iki 1.72. Artimiausias pusmetis, tikėtina, parodys, ar Klaipėdoje egzistuoja naujo būsto poreikis, o galbūt nauja pasiūla bus ne tai, ko ieškojo pirkėjai.

[1] Atšaukimų, kaip ir visos pirminės rinkos, dinamika yra tiesiogiai susijusi su nekilnojamojo turto vystytojų svetainėse skelbiama informacija. Šioje statistikoje atsispindi tiek tikrieji susitarimai bei atšaukimai, tiek rinkodaros priemonės (netikri būsto pardavimai bei rezervacijos), tiek techniniai tinklapių niuansai. Skelbiamos informacijos kokybė turi įtakos analizės duomenims, todėl galimi informacijos nuokrypiai. Pažymėtina, kad vien rinkodaros priemonių taikymo dažnumas netikrų susitarimų atžvilgiu patyrė kardinalius pokyčius pandemijos metu, iš karto po jos ir prasidėjus rinkos lėtėjimui, todėl svarbūs yra ne tik mėnesiniai dydžiai bet ir subendrinti ketvirčių, pusmečių rezultatai bei įvairaus laikotarpio tendencijos.

Tomas Sovijus Kvainickas, INREAL grupės investicijų ir analizės vadovas

Apie INREAL grupę

INREAL – tai ženklas idėjos, duodančios pradžią unikaliems projektams, pagrindą – profesionalioms paslaugoms ir pridėtinę vertę verslams, klientams ir partneriams. INREAL pozicionuoja kūrybiškumą kaip esminę vertybę dinamiškame verslo pasaulyje. INREAL grupė, kurią sudaro: UAB „Inreal“, UAB „Inreal GEO“ bei UAB „Inreal valdymas“ su jos valdomomis įmonėmis plėtoja unikalius nekilnojamojo turto (NT) projektus bei teikia bene plačiausią Lietuvoje NT paslaugų spektrą 11-oje šalies miestų. Per daugiau nei 25 veiklos metus įgyvendinta virš 70 įvairios paskirties nekilnojamojo turto projektų, kurie pelnė pripažinimą ir apdovanojimus ne tik Lietuvos, bet ir tarptautiniuose konkursuose. INREAL grupės įmonės priklauso AB „Invalda privatus kapitalas“.

Daugiau informacijos:

Rūta Merčaitienė, INREAL grupės marketingo ir komunikacijos vadovė, +370 611 29 779 ruta.mercaitiene@inreal.lt

www.inreal.lt